Visiter un appartement, tomber amoureux. Signer un compromis. Et découvrir trois semaines plus tard que la banque refuse de suivre. J’ai accompagné des dizaines de clients dans cette situation. Franchement, c’est rageant – et surtout évitable.
Le problème n’est pas le refus en soi. C’est de l’avoir découvert trop tard. Avant de pousser la porte d’une agence bancaire (ou de visiter le moindre bien), vous pouvez obtenir une estimation de votre capacité d’emprunt qui reflète vraiment ce que les banques accepteront. Pas une formule théorique. Pas un simulateur approximatif. Une estimation calibrée sur les critères réels des établissements – comme celle que propose Pretto en quelques minutes.
Votre estimation en 4 points clés
- Le taux d’endettement maximal est fixé à 35% par le HCSF – pas 33% comme on le lit encore parfois
- Vos revenus locatifs ne comptent qu’à 70%, vos primes sont moyennées sur 3 ans
- Un simulateur connecté aux banques est plus fiable qu’une formule Excel
- L’attestation de finançabilité rassure les vendeurs et accélère les négociations
Ce que vous allez découvrir
- Les 3 critères que les banques regardent vraiment
- Calcul manuel, simulateur basique ou simulateur expert : quelle méthode choisir ?
- Pretto : estimer votre capacité d’emprunt en 3 minutes
- Les 4 erreurs qui faussent systématiquement votre estimation
- Vos questions sur l’estimation de capacité d’emprunt
Les 3 critères que les banques regardent vraiment (et que vous ignorez peut-être)
Oubliez ce que vous avez lu sur les forums. Les banques ne se contentent pas de diviser vos revenus par trois. Elles appliquent un filtre bien plus précis – et si vous ne le connaissez pas, vous risquez de surestimer (ou sous-estimer) votre budget de plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Premier critère : le taux d’endettement. Depuis les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière, ce taux est plafonné à 35% – et non 33% comme beaucoup le croient encore. Selon l’analyse juridique de Village de la Justice, ce plafond inclut l’ensemble des charges récurrentes, y compris les primes d’assurance emprunteur. Concrètement : si vous gagnez 4 000 € nets par mois, vos mensualités totales (tous crédits confondus) ne peuvent pas dépasser 1 400 €.
La règle des 35% en pratique
Avec 4 000 € de revenus nets mensuels : mensualité maximale de 1 400 €. Si vous remboursez déjà 180 € pour un crédit auto, il ne reste que 1 220 € disponibles pour votre prêt immobilier. Ça change tout.
Deuxième critère : les revenus réellement pris en compte. Et là, soyons clairs, c’est souvent la douche froide. Vos primes annuelles ? Les banques les moyennent sur trois ans. Vos revenus locatifs ? Selon les recommandations sur le calcul d’endettement, ils ne sont retenus qu’à 70% pour compenser le risque de vacance locative. Et si vous êtes indépendant, on moyenne vos bénéfices sur les trois dernières années. Pas votre meilleur exercice.
Troisième critère (et le plus méconnu) : le reste à vivre. Même si vous respectez le taux de 35%, la banque vérifie qu’il vous reste suffisamment après paiement des mensualités. Pour une personne seule, comptez environ 700 à 800 € minimum. Pour un couple avec enfants, plutôt 1 200 à 1 500 €. Ce critère n’a pas de seuil légal, mais il fait capoter des dossiers pourtant « dans les clous » sur le papier.
Calcul manuel, simulateur basique ou simulateur expert : quelle méthode choisir ?
J’ai vu des clients arriver en rendez-vous avec trois estimations différentes. Une calculée sur un coin de table, une sortie d’un simulateur gratuit, une obtenue via leur banque en ligne. Trois chiffres. Trois budgets. Et parfois 40 000 € d’écart entre le plus optimiste et le plus réaliste. Comment s’y retrouver ?
La formule papier : rapide mais trompeuse
La méthode la plus répandue : revenus × 35% = mensualité maximale. Simple. Élégant. Et trompeur.
Cette formule ignore vos crédits en cours, ne prend pas en compte les variations de traitement selon le type de revenus, et surtout ne vous dit rien sur le montant empruntable final (qui dépend du taux, de la durée, de l’assurance). Je vois régulièrement des gens qui ont fait ce calcul et qui se retrouvent avec 30 000 € de moins que prévu une fois en banque.
Les simulateurs génériques : mieux, mais incomplets
Les simulateurs gratuits qu’on trouve partout sur le web améliorent les choses. Ils intègrent souvent le taux actuel, la durée, parfois l’apport. Mais ils restent standardisés : mêmes règles pour tout le monde, sans tenir compte des politiques spécifiques de chaque banque.
Or, selon le baromètre CAFPI de février 2026, les taux varient entre 3,10% et 3,40% selon les profils et les établissements. Cette fourchette de 0,30 point peut représenter 15 000 € de capacité d’emprunt en plus ou en moins sur 20 ans.
Les simulateurs connectés aux banques : la vraie estimation
La troisième option – celle que je recommande systématiquement – utilise les critères réels des banques. Ces simulateurs intègrent les taux négociés du moment, les politiques d’octroi spécifiques (certaines banques sont plus souples sur le reste à vivre, d’autres sur les revenus variables), et peuvent générer une attestation de finançabilité.
Cette attestation, c’est un document qui prouve au vendeur que vous avez les moyens d’acheter. Dans un marché où les biens partent vite, ça fait la différence. Pour approfondir l’ensemble de votre montage, je vous conseille de consulter un plan de financement immobilier détaillé.
| Critère | Formule papier | Simulateur générique | Simulateur expert |
|---|---|---|---|
| Fiabilité | Faible | Moyenne | Élevée |
| Délai | 2 min | 5 min | 3-5 min |
| Personnalisation | Aucune | Limitée | Complète |
| Attestation fournie | Non | Non | Oui |
| Coût | Gratuit | Gratuit | Gratuit |
Pretto : estimer votre capacité d’emprunt en 3 minutes (et obtenir une attestation)
Vous connaissez maintenant les critères. Vous savez que la formule papier ne suffit pas. Reste à trouver un outil qui applique vraiment les règles bancaires – sans vous demander de créer un compte ou de rappeler un conseiller.
Pretto répond précisément à ce besoin. Le simulateur est gratuit, sans inscription, et permet d’obtenir une estimation de capacité d’emprunt en environ 3 minutes. La différence avec les outils généralistes : Pretto compare les offres de plus de 100 établissements bancaires, en appliquant leurs critères réels d’octroi.
Concrètement, le processus fonctionne ainsi :
- Vous renseignez votre profil : emprunteur seul ou à deux, revenus nets, charges actuelles, apport disponible, durée souhaitée
- L’algorithme calcule votre mensualité maximale selon la règle des 35% et vos revenus effectivement retenus
- Vous obtenez le montant empruntable et le prix du bien accessible (en déduisant les frais de notaire estimés à environ 8%)
- Si vous complétez votre profil, un courtier Pretto peut générer une attestation de finançabilité
Exemple chiffré
Avec 4 000 € de revenus mensuels nets, un apport de 20 000 € et un prêt sur 20 ans au taux de 3,27% : mensualité maximale de 1 400 €, montant empruntable d’environ 247 000 €, soit un bien accessible autour de 244 000 € (après frais de notaire).
L’attestation de finançabilité délivrée par Pretto n’est pas un gadget. Dans ma pratique, je constate que les vendeurs et agents immobiliers accordent plus de crédit aux acheteurs qui peuvent prouver leur solvabilité dès la première visite. Ça évite les négociations interminables et les offres rejetées « par précaution ».
Les 4 erreurs qui faussent systématiquement votre estimation
Même avec le bon outil, certaines erreurs reviennent régulièrement. J’en vois les conséquences presque chaque semaine. Voici les quatre pièges les plus coûteux – et comment les éviter.
L’erreur qui coûte 20 000 € à de nombreux acheteurs
Compter 100% de vos revenus locatifs dans le calcul. Les banques n’en retiennent que 70% pour couvrir le risque de vacance ou d’impayés. Sur un loyer de 800 €/mois, c’est 240 € « perdus » dans le calcul – soit près de 40 000 € de capacité d’emprunt en moins sur 20 ans.
Deuxième erreur : baser son estimation sur le salaire brut. Les banques travaillent en net. L’écart peut représenter 20 à 25% de différence.
Troisième erreur : oublier les crédits en cours. Ce crédit auto à 180 €/mois que vous remboursez depuis trois ans ? Il réduit d’autant votre mensualité disponible pour l’immobilier. Les banques voient tout – et calculent sur le total de vos engagements.
Quatrième erreur : ignorer les frais annexes. Entre les frais de notaire qui varient entre 7 et 8% dans l’ancien selon les données du Crédit Agricole, les frais de garantie (environ 1% du montant emprunté) et les frais de dossier, vous pouvez facilement « perdre » 25 000 € entre le montant empruntable et le prix réel du bien accessible.
Sophie, 38 ans : comment son estimation a été corrigée de 25 000 €
J’ai accompagné Sophie l’année dernière. Cadre commerciale en région parisienne, elle était venue me voir avec une simulation basée sur son salaire fixe plus 100% de ses primes variables (environ 8 000 € par an). Son estimation initiale : 285 000 € de capacité d’emprunt.
Problème : les banques ne retiennent les primes qu’après moyenne sur trois ans. Les siennes avaient fluctué (6 000 €, 9 000 €, 8 000 €). Résultat après recalcul avec les règles réelles : 260 000 € de capacité. Soit 25 000 € de moins.
Elle a recentré ses recherches sur des biens à 240 000 € maximum (frais inclus). Son offre a été acceptée du premier coup – et son prêt accordé sans discussion.
Pour éviter ces écueils et affiner votre projet, vous pouvez réaliser votre simulation d’emprunt bancaire en quelques minutes.
Vos questions sur l’estimation de capacité d’emprunt
Les primes annuelles sont-elles prises en compte dans le calcul ?
Oui, mais pas à 100%. Les banques moyennent généralement vos primes sur les trois dernières années. Si vos primes ont varié (bonne année puis mauvaise année), c’est la moyenne qui compte. Les primes exceptionnelles ou non récurrentes sont souvent exclues.
Peut-on emprunter avec un crédit auto en cours ?
Absolument. Mais la mensualité du crédit auto est comptabilisée dans votre taux d’endettement. Si vous remboursez 200 €/mois, ce montant est déduit de votre capacité de remboursement disponible pour l’immobilier. Dans certains cas, il peut être pertinent de solder le crédit auto avec une partie de l’apport.
L’attestation de finançabilité est-elle obligatoire pour acheter ?
Non, elle n’est pas légalement obligatoire. Mais dans la pratique, elle rassure les vendeurs et les agents immobiliers. Un acheteur qui peut prouver sa solvabilité dès la première visite a plus de chances de voir son offre retenue face à d’autres candidats moins préparés.
Combien de temps une estimation de capacité reste-t-elle valable ?
En théorie, tant que votre situation ne change pas (revenus, charges, apport). En pratique, les taux évoluent régulièrement. Selon le baromètre Meilleurtaux de février 2026, les taux se maintiennent sous 3,4% sur 25 ans, mais peuvent varier d’un mois à l’autre. Refaites une simulation si votre recherche dure plus de 2-3 mois.
Les revenus locatifs comptent-ils dans la capacité d’emprunt ?
Oui, mais partiellement. Les banques appliquent généralement un abattement de 30% pour tenir compte du risque de vacance locative et d’impayés. Un loyer perçu de 1 000 €/mois sera donc comptabilisé comme 700 € de revenus dans le calcul de votre capacité.
Et maintenant ?
Vous avez les clés. Vous connaissez les trois critères bancaires essentiels, les limites des formules simplistes, et les erreurs qui font dérailler les estimations.
Votre plan d’action immédiat
-
Rassemblez vos trois derniers bulletins de salaire et relevés de charges
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Réalisez une simulation avec un outil connecté aux critères bancaires (Pretto ou équivalent)
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Obtenez votre attestation de finançabilité avant de programmer vos premières visites
La question à vous poser maintenant : préférez-vous découvrir votre vrai budget avant ou après avoir visité dix appartements hors de portée ?
Précisions sur les critères d’estimation 2026
Les capacités d’emprunt estimées sont indicatives et varient selon la politique commerciale de chaque banque. Les taux mentionnés évoluent quotidiennement et dépendent de votre profil emprunteur. Le taux d’endettement de 35% est une recommandation HCSF, certaines banques peuvent déroger sous conditions. Pour une estimation personnalisée, consultez un courtier en crédit immobilier ou le conseiller bancaire de votre établissement.
